Cass. Sezioni Unite 18214/2015: i giudici di legittimità sulla «interpretazione assiologicamente orientata» delle nullità per vizio di forma

Confermando il trend ormai piuttosto nitido che vuole il tema del formalismo negoziale il più interessante laboratorio di nullità speciali, la sentenza delle Sezioni Unite qui brevemente commentata aggiunge un tassello non trascurabile né scontato ad un dibattito ancora vivace: non tanto o non solo per l’esito cui perviene nella circoscritta materia della locazione abitativa, quanto piuttosto per la disinvoltura con cui maneggia un argomento decisamente «caldo» del diritto dei contratti. La prima questione su cui è chiamata a pronunciarsi la Corte è di facile soluzione ma di articolata argomentazione: se per le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo di cui alla legge n. 431/1998 la scrittura sia da intendersi a fini di validità o a fini di prova. La risposta è già nelle norme: l’art. 1 co., 4 disponendo che per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta, lascia chiaramente intendere che la formalizzazione dell’accordo è imposta ad substantiam. I giudici colgono però l’occasione per fermarsi sulle ragioni della scelta legislativa, evocando quella prospettiva funzionale che, riguardo alla forma, è conquista recente e non del tutto pacifica della riflessione scientifica. Quanto al secondo quesito, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno affermato che il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità assoluta, rilevabile d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, eccettuata l’ipotesi in cui la forma verbale sia stata imposta dal locatore, in quanto in questo caso si tratterebbe di «nullità di protezione» a favore del conduttore, solo da lui denunciabile. In sostanza, il conduttore è tenuto a provare la «violenza morale» subita e dunque l’abuso: in tal caso il contratto sarà nullo, ma la nullità è da intendersi come «relativa» e cioè azionabile esclusivamente da parte del conduttore. Diversamente, ove la forma orale sia liberamente concordata, la nullità deve ritenersi assoluta, rilevabile d’ufficio e non sanabile. In ogni caso, l’abuso non può ritenersi presunto ex lege, in ragione dello squilibrio di potere contrattuale sussistente tra locatore e conduttore, ma deve invece essere provato dal conduttore.