Il contratto costitutivo di una “servitù irregolare” di parcheggio è nullo per impossibilità dell’oggetto: considerazioni a margine di una decisione oscura

Cass. 6 novembre 2014 n. 23708 Rel. R. M. Triola, ritiene la nullità della clausola con cui, con un contratto “a favore di terzo” – così come qualificato dai giudici di merito di prima e seconda istanza – il venditore ceda all’acquirente un fondo, dando atto che sullo stesso insiste una “servitù di parcheggio” a favore di un soggetto terzo. In sostanza, l’acquirente del fondo si sarebbe impegnato a concedere ad un terzo soggetto (nipote della venditrice) la facoltà di parcheggiare due autoveicoli. Tale prestazione, a dire della cassazione, sarebbe impossibile. Nel caso del parcheggio difetta, infatti, la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l’auto non integra gli estremi dell’utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi in un vantaggio personale dei proprietari. In effetti, la giurisprudenza di legittimità sembra orientata a qualificare la c.d. servitù di parcheggio come una convenzione obbligatoria che vincola una parte a far godere un’altra parte di uno spazio, difettando il requisito dell’utilitas, che consentirebbe di qualificare la stessa convenzione come costitutiva di un diritto reale di servitù. Tale assunto non risulta sia stato oggetto di critica in dottrina, con qualche rara e timida eccezione (cfr. Cass. 22 settembre 2009 n. 20409, con nota di F. Esposito, Considerazioni sull’ammissibilità della servitù di parcheggio, in Nuova giur. civ. comm., 2010, 279, la quale appare critica rispetto alla perentorietà della posizione della più recente giurisprudenza di legittimità, che nega il carattere di realità al diritto di parcheggiare sul fondo del vicino). Tuttavia, la decisione che si segnala non si limita a negare che la costituzione di un diritto di parcheggio non possa dirsi costitutiva di un diritto reale, ma piuttosto di un diritto di credito. Al contrario, la Cassazione ritiene che tale contratto o clausola sarebbe da considerare nulla per impossibilità dell’oggetto, difettando la realità. Tale impegnativa conclusione non è peraltro in alcun modo argomentata.