La valutazione multicriteriale del saggio di capitalizzazione per la revisione del catasto degli immobili

Il riferimento teorico economico dei procedimenti tradizionali di stima immobiliare è il modello di mercato perfettamente concorrenziale, in cui il valore di un bene può derivarsi dal prezzo di un altro bene analogo, in virtù del principio di sostituzione dei simili e della legge di indifferenza dei prezzi. Nella pratica estimativa, si riscontra una certa difficoltà nell’individuazione di appropriati beni con cui costruire un campione di riferimento per la stima e la mancata corrispondenza fra i prezzi di beni anche identici in contesti di mercato molto ristretti rende più complicato il processo di derivazione del valore di un bene da un altro. La revisione del catasto immobiliare che il governo si appresta a varare intende attribuire alle unità immobiliari un valore patrimoniale che approssima quello di mercato. In mancanza di un mercato consolidato, si richiede di ricorrere al procedimento di stima indiretto. Il procedimento indiretto di capitalizzazione assume che il valore di un bene deriva dal flusso dei redditi prevedibili che esso produce e trasforma il flusso atteso, che si presuppone perpetuo, in un fondo di valore, applicando un opportuno saggio di capitalizzazione. Nella formulazione usuale del procedimento, si stima il saggio di capitalizzazione per confronto diretto con altri beni aventi caratteristiche tecnico-economiche equivalenti. Si consegue in tal modo un valore medio di mercato del saggio da specificare mediante opportuni aggiustamenti per tenere conto delle caratteristiche specifiche del bene da stimare. Il processo di adeguamento del saggio è un’operazione tanto importante quanto delicata ed è affidata all’esperienza concreta del tecnico che opera la valutazione. Nei complessi mercati dei beni immobiliari, soltanto in parte il prezzo è influenzato dal livello relativo della domanda e dell’offerta. Si deve tenere conto anche del contributo dei motivi di natura soggettiva nella definizione degli scambi e dei processi di significazione socioeconomica dei beni capitali. I «motivi» della domanda − uso in proprio, impiego produttivo, tesaurizzazione reale − e dell’offerta − disinvestimento, trasferimento, ecc. − si combinano, generando circostanze specifiche di compravendita. Inoltre, la carenza di trasparenza, l’incompletezza dell’informazione, la variabilità dell’intensità degli scambi, l’atipicità dei capitali immobiliari per caratteristiche tecniche, localizzazione fisica e socio-economica fanno si che i mercati immobiliari non si trovino nelle condizioni di equilibrio. La formazione ed evoluzione dei valori immobiliari sono influenzate da fattori macro e microeconomici, in funzione anche delle dinamiche economico-finanziarie dei beni capitali reali e finanziari, secondo l’ermeneutica speculativo-finanziaria dei loro mercati. Per descrivere l’immobile come fenomeno economico si considerano sia caratteristiche relative agli aspetti tecnico-urbanistici sia fattori esprimenti la relazione fra il bene capitale ed il contesto economico dinamico, la cui evoluzione rigenera continuamente i valori dei beni patrimoniali. Dunque, influiscono sul saggio di capitalizzazione sia fattori reali sia fattori monetari, interagenti fra loro ed incidenti mediamente sul valore nel segmento di mercato considerato. I criteri che in maniera sistemica influiscono sul saggio derivano in parte dalle caratteristiche posizionali estrinseche ed intrinseche, tecnologiche ed alla capacità di produrre reddito o liquidità esplicita, che sintetizza anche i fattori economico-istituzionali relativi al quadro normativo, al sistema impositivo, ecc. In parte, derivano anche dalla tendenza speculativa che caratterizza le economie capitalistiche e riguardano il rendimento, la rischiosità, la durata e liquidabilità dell’investimento, l’inflazione attesa, l’andamento dei mercati dei capitali concorrenti. La “liquidità implicita” dell’immobile dipende sia da cause oggettive di natura sociale, determinanti la forma monetaria del mercato, sia da fattori di natura soggettiva che concorrono a stabilire il prezzo di scambio dell’immobile. L’incidenza dei fattori determinanti nel loro complesso lo specifico livello di liquidità o rendita implicita dell’immobile si assume come un’incognita del quesito di stima, per la difficoltà di quantificazione diretta. I prezzi che si concretizzano nel mercato si formano, dunque, mediante un processo di sintesi di fenomeni economico-sociali e personali, da cui deriva il carattere soggettivo dei valori di scambio. Per la stima del valore medio di mercato di cui alla revisione del catasto è opportuno depurare i valori di mercato riscontrati dal tale influsso individuale, la cui incidenza sui dati di mercato relativi ai singoli immobili non è nota a priori. A tal fine, in questo lavoro si sperimenta l’applicazione di uno specifico approccio multicriteriale per la determinazione del saggio di capitalizzazione, basato sulla considerazione delle influenze reciproche dei fattori che lo determinano e volto ad oggettivare i valori immobiliari che, per loro natura, sono in parte soggettivi. Il procedimento, applicabile nelle micro e macrostime urbane ed extraurbane, si ispira all’approccio UTA ed alla teoria delle misure fuzzy per stimare i pesi dei criteri influenti sul valore immobiliare, il livello e tipologia delle loro interazioni ed i fattori di soggettività. Tali parametri vengono stimati simultaneamente con un procedimento oggettivo e ripetibile. Lo scopo del processo di valutazione è l’individuazione di un possibile valore di scambio derivante dalla qualità pluriparametrica che il mercato attribuisce all’immobile. Il procedimento applicato attribuisce un’entità dimensionale al coefficiente moltiplicatore 1/r correlata al livello qualitativo del bene immobiliare. L’indice di qualità dell’immobile è assunto come il metaparametro che produce un determinato livello del coefficiente moltiplicatore 1/r. Come in ogni problema decisionale multicriteriale, individuati i criteri pertinenti con la specifica valutazione, si ricorre ad una procedura di aggregazione dei punteggi attribuiti a ciascuna alternativa secondo i diversi criteri. Con lo scopo di prendere in considerazione il risultato dell’effetto combinato dei criteri, si considera una speciale formulazione della funzione di aggregazione, che considera un’interazione fra i criteri a coppie. Tale ipotesi è normalmente accettata per la semplicità operativa e per la difficoltà pratica di esprimere giudizi su interazioni di ordine superiore. La prima fase per l’applicazione del modello operativo consiste nell’individuazione di un insieme di criteri dai cui valori e dalle cui interazioni complessivamente considerati si possa stimare l’entità del saggio di capitalizzazione. La fase successiva richiede la quantificazione de: il livello di qualità degli immobili del campione rispetto a ciascun criterio; l’effetto congiunto dei criteri, considerati a coppie, sulla qualità degli immobili stessi nel segmento di mercato in esame; i pesi che si possono attribuire ai singoli criteri nel contesto economico generale o nel segmento di mercato. Sotto il profilo qualitativo, l’interazione fra i criteri può stimarsi con relativa facilità, a partire da evidenze di mercato, mentre la loro quantificazione è un problema di non semplice risoluzione anche per l’analista di settore più esperto. Lo stesso vale per i pesi da attribuire ai criteri di valutazione. Per superare tali difficoltà operative, si ricorre al principio dell’inferenza per stimare la funzione di aggregazione − relativa al campione degli immobili e al segmento di mercato considerato − il più possibile coerente con le preferenze globali espresse dal mercato. Ottenute le quantificazioni suddette, sarà possibile associare all’immobile considerato un livello complessivo di qualità, sintesi di percezione del mercato e di fattori di soggettività individuale. Infine, si associa alla qualità dell’immobile il corrispondente fattore moltiplicatore ed il relativo saggio di capitalizzazione. Il modello per la valutazione del saggio di capitalizzazione sopra descritto è inteso quale alternativa ai più classici procedimenti inferenziali che si applicano nel mercato immobiliare. Allo scopo di validarlo, il modello proposto viene applicato ad uno specifico caso di studio nel mercato immobiliare urbano, il quale, in maniera particolare, è interessato dalla riforma degli estimi catastali in corso, aggiornamento volto a creare un sistema fiscale più aderente ai valori immobiliari di mercato.