The urban rent in the multicultural city: retail shops, migrants and urban decline in the historic centre of Palermo

The changes in consumer shopping behavior and in retail spaces, such as shopping malls, department stores and e-commerce, have modified the localization models of the traditional retail shops, also affecting the urban fabric and the spatial distribution of urban rent. Even the city centers have undergone significant transformations or even decline, especially if the local economic system and real estate market are weak and recessionary. A significant amount of commercial properties may have long vacancy due to excess supply, since many traditional shops close their business because they are no longer competitive and, moreover, there is no immediate takeover by new tenants. The decline of central urban areas depends on the interaction of multiple economic, social and cultural factors, but it can be countered by urban policies oriented not only to physical redevelopment of urban fabric, but also to social cohesion and multiculturalism. Migrants bearers of varied cultural values, coming from different continents and settling permanently in the Italian cities, have rented some of these empty properties by locating retail shops specifically oriented to their own communities or also to the citizens needs. The presence of migrants contributes, indeed, to support the retail real estate demand, to mitigate the minus-valorization of real estate capital and also to contain the revenues contraction. This phenomenon has been analyzed in some streets of the historic centre of Palermo that are traditionally shopping areas and have become the privileged place for locating retail shops managed by immigrants.

La diffusione di nuove modalità di vendita al dettaglio, come gli shopping mall, i megastore e l’e-commerce, hanno modificato i tradizionali modelli localizzativi di immobili a destinazione commerciale, incidendo anche sulle connotazioni del tessuto urbano ed extraurbano e sulla distribuzione spaziale della rendita. Anche le zone centrali delle città hanno subito trasformazioni significative, che a volte si traducono in un vero e proprio declino, soprattutto in presenza di sistemi economici locali deboli e di mercati immobiliari in recessione. Una quota rilevante di immobili a destinazione commerciale può rimanere a lungo non utilizzata per eccesso di offerta sulla domanda, poiché a fronte della cessazione di molte attività commerciali tradizionali, che non riescono più ad essere competitive, non si registra un subentro immediato da parte di nuovi soggetti economici. Il declino dei luoghi urbani centrali dipende dall’intreccio di molteplici fattori economici, sociali, culturali, ma può essere contrastato da politiche urbane orientate non soltanto alla riqualificazione fisica del tessuto urbano, ma anche al supporto di processi di coesione sociale e di multiculturalità. I migranti, provenienti da continenti diversi e portatori di modelli culturali variegati, insediandosi stabilmente nella città italiane, hanno colmato alcuni di questi vuoti localizzandovi attività di vendita al dettaglio o di erogazione di servizi rivolte in modo specifico alle loro comunità di appartenenza, oppure aperte all’intera cittadinanza. La loro presenza contribuisce, di fatto, a sostenere la domanda di immobili a destinazione commerciale, ad attenuare le minus-valorizzazioni del capitale immobiliare e a contenere la contrazione delle rendite. Questo fenomeno è stato analizzato a Palermo in alcuni assi viari del centro storico tradizionalmente vocati al commercio e diventati il luogo privilegiato di localizzazione di attività commerciali gestite da immigrati.